Op 1 juni 2024 trad het Vlaams decreet van 8 maart 2024 betreffende het vervreemden van onroerende domeingoederen en het vestigen van zakelijke rechten in werking, dat een coherent wettelijk kader creëert voor transparantie en publiciteitsverplichtingen bij het uitvoeren van publieke vastgoedtransacties.

Key takeaways:

• Uitgebreide openbaarmakingsplicht voor voorgenomen vastgoedtransacties door Vlaamse overheidsinstanties
• Ruime interpretatie van ‘Vlaamse overheidsinstantie’
• Flexibele publiciteitsmaatregelen afgestemd op de specifieke transactie
• Beperkte uitzonderingen voor publieke transacties zonder transparantie en mededinging

Overheden op alle niveau’s in België nemen de laatste jaren een steeds belangrijkere positie in in de vastgoedwereld. Daartegenover stond dat er tot recent slechts een zeer beperkt en weinig coherent regelgevend kader bestond om transacties met betrekking tot onroerende domeingoederen te regelen. Aangezien publieke vastgoedtransacties buiten het toepassingsgebied vallen van de wetgeving rond overheidsopdrachten, vielen deze transacties als het ware tussen wal en schip op regelgevend vlak. Dit hield in dat er op de verschillende overheidsniveau’s diverse procedures golden en verschillende mogelijkheden zoals onderhandse verkoop (vrij of onder bepaalde modaliteiten) beschikbaar, dan wel verboden waren. Dit kwam de rechtszekerheid niet ten goede.  In 2017 en 2018 nam de Vlaamse decreetgever al eerdere initiatieven in de richting van meer transparantie en publiciteit bij publieke vastgoedtransacties van respectievelijk lokale of provinciale overheden en het Vlaams Gewest of de Vlaamse Gemeenschap.

Het decreet van 8 maart 2024 vormt het sluitstuk in deze beweging en creëert een coherent decretaal kader voor publieke vastgoedtransacties van alle Vlaamse overheidsinstanties en entiteiten. Hoewel het nieuwe Vlaamse decreet van 8 maart 2024 op vlak van de principes van transparantie grotendeels geïnspireerd is op het voorgaande decreet van 30 november 2018, dat vervangen wordt, heeft het nieuwe decreet desalniettemin een grote impact bij publieke vastgoedtransacties met Vlaamse overheidsinstanties en entiteiten. De belangrijkste aandachtspunten worden hierbij achtereenvolgens besproken.

Uitbreiding van het toepassingsgebied

Het beperkt toepassingsgebied van het vroegere decreet van 30 november 2018, maakte dat verschillende Vlaamse overheidsinstanties, meer bepaald verzelfstandigde agentschappen, niet onderworpen waren aan de verplichting tot transparantie en mededinging bij de vervreemding van hun onroerende domeingoederen.

Het decreet van 8 maart 2024 komt hieraan tegemoet door de publiciteitsverplichtingen voor voorgenomen vastgoedtransacties van toepassing te verklaren op alle Vlaamse overheidsinstanties. Naast de Vlaamse Gemeenschap en het Vlaamse Gewest verwijst het decreet van 8 maart 2024 nu expliciet naar andere overheidsinstanties en instellingen die aan het Vlaams Parlement verbonden zijn door een verwijzing op te nemen naar het Bestuursdecreet van 7 december 2018. Hieronder vallen o.a. de interne en externe verzelfstandigde agentschappen. Investeringsmaatschappijen van de Vlaamse overheid blijven hierdoor echter wel uitgesloten van het toepassingsgebied van de publiciteitsverplichtingen.

Flexibele publiciteitsmaatregelen

Net zoals in het decreet van 30 november 2018, voorziet het decreet van 8 maart 2024 dat vervreemdingen van onroerende domeingoederen of de vestiging/vervreemding van zakelijke rechten voorafgaand openbaar gemaakt moet worden door passende en evenredige publiciteitsmaatregelen.

Voor het bepalen van de passende en evenredige publiciteitsmaatregelen wordt rekening gehouden met volgende elementen:

• De waarde, toestand en ligging van het onroerend goed
• De marktsituatie

Hiervoor is het als uitgangspunt dus niet verplicht een openbare verkoop te organiseren, maar kunnen ook onderhandse verkopen plaatsvinden door, afhankelijk van de concrete omstandigheden, bijvoorbeeld te voorzien in afdoende publiciteit van een voorgenomen verkoop via officiële kanalen.

In dit kader heeft de decreetgever de verplichting om bij elke voorgenomen transactie eigenaars van aanpalende percelen per aangetekende brief te informeren echter niet weerhouden in het decreet van 8 maart 2024, aangezien dit als te formalistisch werd aanzien en de decreetgever eigenaars van aanpalende eigendommen niet langer op andere wijze wenste te behandelen dan andere geïnteresseerde kopers. Indien de concrete omstandigheden zich ertoe lenen kunnen overheidsinstanties dit alsnog te doen, wat in dat geval als ‘passende en evenredige publiciteitsmaatregel’ kan worden aanzien. Het recht voor aanpalende eigenaars om per aangetekende brief geïnformeerd te worden valt hierbij wel weg.

Beperkte uitzonderingen voor publieke transacties zonder transparantie en mededinging

In lijn met het decreet van 30 november 2018, bevat het decreet van 8 maart 2024 beperkte uitzonderingen om, gelet op de concrete omstandigheden, bepaalde publieke transacties toe te staan zonder of met zeer beperkte transparantie en mededinging. De Vlaamse overheidsinstanties kunnen evenwel steeds beslissen om alsnog passende en evenredige publiciteitsmaatregelen te nemen. Het decreet voorziet expliciet drie uitzonderingsgevallen:

1 – De geschatte waarde van het onroerend goed of de waarde over de volledige looptijd van het zakelijk recht is lager dan 37.500 EUR

Het kan hierbij worden aangenomen dat de waarde dermate laag is dat de kosten voor het voeren van publiciteit niet verantwoord worden geacht voor de verwachte opbrengst. De Vlaamse decreetgever geeft hierbij echter wel aan dat deze uitzondering niet automatisch kan worden ingeroepen, aangezien in sommige omstandigheden transparantie en mededinging toch moeten kunnen spelen, zoals bijvoorbeeld het geval waarin er ondanks de geringe waarde toch meerdere geïnteresseerden voor het onroerend goed kunnen zijn. In dit geval zal de overheidsinstantie in kwestie dus steeds afdoende moeten motiveren waarom het voeren van publiciteit in dat concrete geval weinig zin heeft.

2 – De publieke transactie vindt plaats ter verwezenlijking van een doelstelling van algemeen belang.

‘Doelstelling van algemeen belang’ wordt in deze context breed geïnterpreteerd, zonder dat dit een vrijgeleide vormt om elk privatief belang van een overheidsinstantie te dienen. Onder deze definitie kan bijvoorbeeld vallen onderwijs, cultuur en conomische ontwikkeling. Voorbeelden die de decreetgever in deze context aanhaalt zijn de verkoop van een onroerend goed aan de inrichtende macht van een vrije onderwijsinstelling om het als schoolgebouw te gebruiken, of de verkoop aan een gemeentebestuur om mobiliteitsbevorderende maatregelen, zoals de aanleg van een fietspad, te nemen. Voor het overige kan de uitgebreide rechtspraak van het Hof van Justiie over dwingende redenen van algemeen belang als handleiding dienen voor overheidsinstanties in het beoordelen van deze uitzondering.

Een beroep op deze uitzondering vereist steeds dat de transactie de geschiktheids-en proportionaliteitstest uit de Europese rechtspraak doorstaat, i.e. het nagestreefde doel (van algemeen belang) kan effectief worden bereikt door de verkoop zonder mededinging, zonder dat datzelfde doel ook op een minder ingrijpende manier kan worden gerealiseerd, zijnde een verkoop met mededinging.

Dit maakt dat een beroep op deze uitzonderingsgrond steeds uitvoerig gemotiveerd zal moeten worden gelet op de strenge beoordelingsgronden.

3 – Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat de vereiste publiciteitsmaatregelen de economische en financiële belangen van de Vlaamse overheidsinstanties ernstig zouden schaden.

Aangezien de finaliteit van deze bepalingen er net in gelegen is om de best mogelijke prijs te verkijgen voor de onroerende domeingoederen, zou in bepaalde omstandigheden beroep kunnen worden gedaan op deze uitzondering om te voorkomen dat net deze finaliteit in gedrang zou komen door overdreven formalisme.

Het is evenwel evident dat ook deze uitzonderingsgrond uitvoerig gemotiveerd zal moeten worden om oneigenlijk gebruik ervan tegen te gaan.

Inwerkingtreding

Het decreet 8 maart 2024 trad in werking op 1 juni 2024, zodat elke Vlaamse overheidsinstelling  vanaf dat moment in het kader van hun publieke vastgoedtransacties rekening zal moeten houden  met het voorzien van passende en evenredige publiciteitsmaatregelen.

Action points

• Voorzie passende en evenredige publiciteitsmaatregelen in geval van een vooropgestelde publieke vastgoedtransactie.
• Zorg voor een adequate (formele) motivering indien transacties worden aangegaan zonder transparantie en mededinging.
• Contacteer EY Law in geval van van twijfel en/of wanneer u benadeeld wordt door een publieke vastgoedtransactie.